本文发表在 rolia.net 枫下论坛求助经验人士 并 告诫签约新手： 商业租约中因单位面积与实际不符而多付租约，如何处理？

具体情况如下：
1. 6年前在一栋commercial condo 商业大厦中租下一个单位商用。 当时已签署了地产经纪所提供的标准合同。合同中标有单位面积，以及每年租金多少 base on $10 per sq.ft, 并折算成每月租金多少。租期为三年，管理费及地税另算。
2. 在这三年中收到大厦管理处给单位业主的年终报告，涉及单位面积及相关管理费用。发现报告中面积与合约上的面积不符。提及此事，房东说他不知道为什么管理处是这个数字，他买单位时是另外一个数字。因此没有继续深究，我们自圆其说，也许一个是net area,一个是gross area.
3. 3年前签第二份合约。房东改用自拟合约，当时未发现有何不妥，便续签三年。现在发现租约中许多陷阱，其中之一是：只有每年房租总额及相当于每月多少钱，去掉base on $10.50 per sq.ft (第一年), $10.75 per sq.ft (第二年), $11.00 per sq.ft (第三年)。也许是被我们发现面积不符，房东心虚而改掉。但合同中仍留有单位面积（同前一合同）。
4. 今年准备续约时，在原合同中房东所负责任过于笼统，鉴于一些教训，我们要求备注房东负责更换heating/cooling air condition等大件。房东说他也知道此大厦老化（20余年），不肯备注。如要备注，便不再续约，露出不良商人嘴脸。
5. 在僵持过程中，我们幸运的买道了同一大厦的另外一个单位。 在买卖过程中及与管理处的接触中有一重要发现：管理处上年终报告中的数字已经是gross area. 公共空间已经均摊到给各个商用单位。房东租约中面积为虚假数字，为此我们6年中多付3000多元。隔壁单位为同一业主，情况与我们类似。

请有经验人士及法律专业人士给宝贵意见：
1. 现在向房东提出此问题，还是等到两个月后合同期满时再提？（避免房东在搬走时有些无理要求：去修补一些合理使用造成的折旧 reasonable wear）
2. 请律师还是到小额法庭？
3. 两份合同中均有单位总面积，但是第二份合同中已经去除base on $ per sq.ft,
第一份合同(2005-2008)是否失去追诉时效？仅依靠第二份（2008-2011）合同能否告赢房东？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net